Ein Baugesuch im Zollernalbkreis lässt eine jahrzehntelange Nutzungsgeschichte abrupt enden: Auf der Martinshütte, einem ehemaligen Bahnwärterhaus zwischen Dürrwangen und Laufen, soll ein Gnadenhof mit dauerhafter Wohnnutzung entstehen. Das berichtet die Schwäbische Zeitung, der zufolge der Frommerner Ortschaftsrat über den Antrag verwundert ist, galt eine dauerhafte Wohnnutzung des Gebäudes im Außenbereich bislang als ausgeschlossen.
Die Martinshütte war über Generationen hinweg ein Freizeithaus für Gruppen, Pfadfinder und Schulklassen. Ein privater Interessent, der das Haus 2024 in seiner bisherigen Funktion erhalten wollte, scheiterte an den baurechtlichen Rahmenbedingungen. Nun deutet die Balingener Stadtverwaltung eine Genehmigung als voraussichtlich möglich an.
Was geschah mit der Martinshütte?
Die Martinshütte ist ein ehemaliges Bahnwärterhaus an der Strecke zwischen Frommern und Laufen, erbaut im Jahr 1900 mit 110 Quadratmetern Wohnfläche und vier Zimmern. Vor rund zwei Jahren bot die Sparkasse Zollernalb das Anwesen für 160.000 Euro an, beschrieb es als idyllisches Gruppenhaus mit großem Grundstück entlang der Bahnlinie und wies zugleich auf erhebliche Sanierungs- und Erschließungskosten hin. Eine Nutzung als Ferienhaus oder Wohnhaus war von vornherein nicht vorgesehen.
Viele Jahre diente die Hütte der Jugendarbeit und dem Vereinsleben. Der Frommerner Ortschaftsrat Jochen Herth, genannt Joke, beschrieb die Bedeutung des Ortes auf Instagram: Pfadfindergruppen aus Frommern hätten dort regelmäßig Hüttenwochenenden veranstaltet, dazu kamen Stammesaktionen, Elternnachmittage, Gottesdienste, Pfingstfeste, Landschulheimklassen, Wandertage sowie Abi- und Geburtstagsfeiern.
Viele Generationen in Frommern, Dürrwangen, Laufen und Balingen verbinden sehr viel Gutes und Schönes mit dem Platz, mit der Hütte und dem Gelände dort oben.
Herth bemühte sich 2024 selbst um den Kauf der Hütte und gab ein Angebot ab. Nach Angaben der Stadt liegt das Grundstück außerhalb des Plangebiets, es existiert kein Bebauungsplan. Die historische Nutzung als Gruppenhaus genieße Bestandsschutz, bauliche Veränderungen oder eine dauerhafte Wohnnutzung seien jedoch ausgeschlossen, wurde ihm damals dargelegt.
Wer besitzt das Haus jetzt?
Die Hütte befand sich im Besitz der katholischen Kirchengemeinde, wie Frommerns Ortsvorsteher Stephan Reuß erläuterte. Eine Priestergemeinschaft hatte sie vor vielen Jahren der Kirche unter der Auflage überlassen, dort Jugendarbeit zu ermöglichen. Im Rahmen eines Konsolidierungsprozesses wurde das Gebäude zwischenzeitlich verkauft. Der neue Eigentümer beantragt nun die Einrichtung eines Gnadenhofs samt dauerhafter Wohnnutzung.
Nach Informationen des Bauverwaltungsamtes, die Reuß zitiert, war eine Nachnutzung wegen der Außenbereichslage an den Bestandsschutz gekoppelt. Erlaubt wäre demnach eine karitative Nutzung mit temporärer oder punktueller Wohnnutzung gewesen. Von einer dauerhaften Wohnadresse war nie die Rede, bestätigte auch Reuß.
Warum ist die Abwasserfrage entscheidend?
Die Hütte verfügt über einen Wasser- und Stromanschluss, nicht aber über eine Abwasserleitung. Die bestehende Klärgrube ist undicht und nicht mehr sicher betreibbar. Das Gebäude müsste nach Angaben von Reuß an die Leitungen im Bereich der Schreinerei Holzwurm angeschlossen werden. Die Stadtverwaltung hält fest: Voraussetzung für das Wohnen sei eine geordnete Entwässerung.
Am Gebäude wird derzeit bereits der Strommast ersetzt, wie die Stadtwerke bestätigen; es handle sich um eine turnusmäßige Maßnahme.
Wie positioniert sich die Stadtverwaltung?
Balinger Baudezernent Wagner begründet die geänderte Bewertung damit, dass der Schwerpunkt des Antrags nicht auf der Wohnnutzung liege, sondern auf der Tierhaltung. Eine reine Wohnnutzung, etwa als Einfamilienhaus, werde weiterhin regelmäßig abgelehnt.
Eine Wohnnutzung ist an den Betrieb eines Gnadenhofes gekoppelt und wird als Baulast in die Genehmigung aufgenommen werden. Bei Aufgabe des Gnadenhofes muss folglich auch die Wohnnutzung aufgegeben werden.
Ein Gnadenhof sei keine privilegierte Landwirtschaft, so Wagner. Derartige Einrichtungen ließen sich in bebauten Ortslagen kaum realisieren, weshalb sich gerade Gebäude im Außenbereich für eine Umnutzung anböten. Das Baugesuch sei noch nicht beschieden, eine Genehmigungsfähigkeit halte die Verwaltung jedoch für voraussichtlich gegeben.
Kritik aus dem Ortschaftsrat
Reuß macht keinen Hehl daraus, dass ihm und seinem Gremium die Entwicklung nicht zusagt. Der Ortschaftsrat hätte sich eine öffentliche Nutzung mit karitativem Charakter gewünscht, etwa in Form eines Freizeitheims. Wegen der notwendigen umfassenden Investitionen in Gebäude und Technik habe sich dafür kein passender Investor gefunden. Herth nennt den Verlauf unglücklich und bemängelt, dass frühere Aussagen der Baurechtsbehörde heute offenbar nicht mehr gelten.
Der Fall beleuchtet ein grundsätzliches Problem: Gebäude im Außenbereich, die für gemeinwohlorientierte Zwecke keine Käufer mehr finden, geraten unter Druck, wenn Kommunen Investitionen nicht begleiten. Vergleichbare Konflikte um gemeinwohlorientierte Nachnutzungen zeigen sich andernorts ebenfalls, etwa wenn Bürger selbst Mehrgenerationenhäuser planen, weil klassische Angebote fehlen.
Offen bleibt, ob die Genehmigung mit der Baulast tatsächlich die rechtlichen Bedenken ausräumt. Für die Frommerner Vereine und Gruppen ist die Ära der Martinshütte als Freizeithaus jedenfalls weitgehend beendet. Ein Ersatz für die verlorenen Gruppenräume ist bislang nicht in Sicht.
Häufige Fragen zur Martinshütte
Was soll auf der Martinshütte entstehen?
Ein Gnadenhof mit dauerhafter Wohnnutzung für den neuen Eigentümer. Die Wohnnutzung soll laut Stadtverwaltung als Baulast an den Betrieb des Gnadenhofs gekoppelt werden.
Warum konnte die Hütte nicht als Freizeitheim erhalten werden?
Die notwendigen Investitionen in das Gebäude und die Technik, darunter ein neuer Abwasseranschluss, waren zu hoch. Es fand sich nach Angaben des Ortschaftsrats kein passender Investor für eine karitative Weiterführung.
Ist eine Genehmigung des Gnadenhofs bereits erteilt?
Nein. Das Baugesuch ist noch nicht beschieden. Balings Baudezernent Wagner hält eine Genehmigungsfähigkeit jedoch für voraussichtlich gegeben.